Núcleo de Real Estate da Poli estuda setor imobiliário brasileiro

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É na Escola Politécnica (Poli) da USP que se mantém o Núcleo de Real Estate (NRE), coordenado pelos professores João da Rocha Lima Júnior, Eliane Monetti e Cláudio Tavares de Alencar. Real Estate, segundo conceito do núcleo, é o setor dos produtos e empreendimentos imobiliários ou com base imobiliária. O empreendimento imobiliário é aquele voltado para a venda, com lucro rápido, enquanto que aquele com base imobiliária é voltado para locação, para uma renda física e investimento a longo prazo.

O grupo de pesquisa é único no Brasil e tem como objetivo principal coordenar o real estate brasileiro, realizando estudos, pesquisas, discutindo diretrizes e metas de mercado para, posteriormente, dilvugá-las de modo isento para o mercado, em que “existe uma lacuna de informação confiável a ser preenchida”, indica Alencar. Neste campo, o foco dos estudos do núcleo é tudo que dá suporte – lastro – à área de de mercados de capitais.

Histórico

Desde a década de 1970, o professor João da Rocha Lima Júnior introduzia na graduação disciplinas que tratavam sobre gerenciamento de empresas de construção, gestão do processo de produção e outros temas ligados ao setor de negócios. Aos poucos esse assunto foi se aprofundando e um grupo de pesquisa foi se montando, até ser oficialmente criado, há cerca de 10 anos. “Foi uma evolução natural”, conta a professora Eliane.

Atualmente os três professores são os pesquisadores principais – sob a coordenação geral de Lima Jr. – orientando diversos projetos de mestrado e doutorado. São cerca de 30 pesquisadores diretamente ligados ao grupo.

Realizações

O grupo realiza bimestralmente almoços com o Comitê de Mercado do núcleo, composto por 17 membros de diversas áreas do mercado: representantes de incorporadoras voltadas para o mercado de residenciais, de comerciais, fundos de administração de escritórios para locação, shoppings, hotéis, arquitetos e advogados especializados. Esses almoços são temáticos e as discussões são levadas de uma maneira “informal”, relata Eliane. Após o encontro, uma ata é elaborada e disponibilizada no site do núcleo para visualização por todos os interessados. Ainda segundo Eliane, essas atas têm um elevado índice de replicações, sendo visualizadas muitas vezes fora do país, servindo de termômetro do Real Estate brasileiro no exterior.

No último encontro do Comitê de Mercado foram discutidas as perspectivas para o Real Estate em 2012 (saiba mais neste link). Outra importante divulgação regular do grupo é a publicação trimestral de uma carta sobre um assunto “quente” no momento.

O NRE também tem uma coluna mensal na revista Construção e Mercado, editada pelo Grupo Pini – especializado no setor da construção civil – , além de ter importante participação no evento anual da Latin American Real Estate Society (Lares), cujo atual presidente é o pesquisador Cláudio Tavares de Alencar. Em 2009 o livro Real Estate, fundamentos para análise de investimentos (Editora Campus, 456 p., R$99,00) de autoria dos três pesquisadores foi lançado, tornando-se obra de referência para o setor.

Índices

Em 2007 o grupo desenvolveu o Índice IRE – Índice Setorial de Real Estate, para avaliar e refletir o preço de empresas do meio que têm capital aberto na bolsa de valores. Ao todo, são 26 empresas, sendo 18 voltadas para a construção residencial e outras 8 chamadas de properties company, cujo foco é na locação e administração de bens imobiliários. Setorizado por outros três índices – o primeiro formado pelas três empresas líderes no setor: Cyrela, Gafisa e PDG, que abrangem mais de 50% do mercado de residenciais; o segundo pelas outras 15 empresas deste setor; e o terceiro pelas properties companies – que através de uma ponderação mais elaborada resultam no IRE.

O IRE é dividido desta maneira porque a forma de investimento é diferente: para os setores residenciais, o investimento é de curto a médio prazo, com maior risco e oscilação, enquanto as empresas de “administração” têm retorno a longo prazo, menor risco e contam com maior estalibidade no valor das ações. Essas constatações podem ser facilmente identificadas através de uma breve análise do índice IRE, caracterizado como de grande importância para o setor.

Um segundo índice criado pelo núcleo, através de um projeto de mestrado, é a avaliação e classificação de edifícios de escritórios. Essa classificação, que vai de AAA decrescente até C, atende a uma demanda do mercado por uma classificação isenta dos prédios comerciais. O método de avaliação inclui desde localização e sistema tecnológico, até sustentabilidade e aproveitamento do espaço do terreno.

Para o usuário final

Todas as publicações e índices desenvolvidos pelo núcleo tem um objetivo final que é o consumidor, a pessoa ou empresa que vai usufruir do empreendimento. Isso se dá de maneira indireta através de diversos fatores. As diretrizes colocadas pelo grupo servem para ajustar os produtos para o gosto e necessidade do usuário, indicar um preço mais justo e acessível e tonar as empresas mais confiáveis e transparentes dentro do mercado imobiliário.

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